A rare historic residence set directly along the edge of Orvieto's iconic cliff, this property represents one of the most distinctive opportunities currently available within the city's historic centre. Its exceptional and virtually irreplaceable position opens onto sweeping views across the Umbrian countryside, extending towards the profile of Monte Amiata, while remaining fully connected to the urban fabric and all the amenities of Orvieto.
Built predominantly in local tufa stone, the residence extends to approximately 338 sq m arranged over four levels, three above ground and one below, complemented by around 500 sq m of private garden. The property underwent a major renovation in the 1970s, including significant structural works and seismic reinforcement of the upper floor. Over the years, it has been consistently maintained through further major works, including restoration of the principal façade and, more recently, an upgrade of the heating system.
The interiors retain an authentic and distinctive architectural character. The ground floor is defined by four elegant shallow vaulted ceilings, beautifully preserved and lending considerable personality to the space. This level includes a raised masonry bar area, kitchenette and bathroom with shower, within a highly versatile layout that could serve equally well as a refined reception space, private studio, art gallery or entertaining area. Three separate entrances connect this floor directly with the garden and surrounding outdoor spaces.
The principal floor benefits from exceptional natural light and open views on three sides of the building. Two generous living areas, one of which opens onto a balcony overlooking the cliff, connect with a spacious kitchen and dining area. Of particular note is the flooring, handcrafted approximately forty-five years ago and laid before the internal partition walls were built. This forward-thinking design choice allows the internal layout to be reconfigured with considerable freedom today without compromising the original floor.
The upper attic level accommodates two bedrooms, a large sitting room and separate bathroom facilities, offering the possibility of creating a particularly private sleeping area or a generous principal suite with its own dedicated living space.
On the lower level lies one of the property's most evocative features: a historic cave carved directly into the tufa stone, currently used as an exhibition space. Arranged across two different levels and connected by a broad stone staircase, it retains an original terracotta arch and is already equipped with lighting. The possibility of creating additional openings to the exterior offers further scope for enhancement, making this an ideal setting for a private wine cellar, art space, wellness area or highly distinctive entertaining venue.
The private garden is another particularly rare feature. Approximately 500 sq m of landscaped outdoor space, seamlessly integrated into the property's urban setting, creates a secluded oasis overlooking the valley. The grounds include an elevated panoramic area, a circular paved gazebo draped in mature vines and a small timber outbuilding currently used for storage. The garden also borders a private park with mature trees, creating an unexpected sense of greenery, privacy and seclusion for a property located in the heart of Orvieto.
The residence also benefits from a private parking space directly in front of the entrance, accessed via an automated gate, a particularly valuable convenience within the historic centre. The utilities are divided by floor, allowing independent management of the different levels, while additional features include an alarm system, provision for a fire-safety system and a recently upgraded heating system that can be controlled remotely.
For its location, scale and quality of accommodation, this residence stands apart as a property with few direct comparisons within the Orvieto market. The combination of historic architecture, panoramic views, private garden, tufa cave and immediate proximity to services makes it equally suited to use as a prestigious private home, an international residence, an elegant pied-à-terre or a distinctive hospitality project.
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Rara residenza storica affacciata direttamente sul ciglio della Rupe di Orvieto, questa proprietà rappresenta una delle opportunità più particolari oggi disponibili nel centro storico della città. La sua posizione, eccezionalmente panoramica e difficilmente replicabile, consente allo sguardo di aprirsi sulle colline umbre fino al profilo del Monte Amiata, pur mantenendo un rapporto immediato con il tessuto urbano e con tutti i servizi di Orvieto.
Realizzato prevalentemente in tufo, l'edificio si sviluppa su circa Mq.338 catastali distribuiti su quattro livelli, tre fuori terra e uno sotterraneo, ai quali si aggiunge un giardino privato di circa 500 mq. L'immobile fu oggetto di un'importante ristrutturazione negli anni Settanta, durante la quale vennero eseguiti significativi interventi strutturali, compreso il consolidamento antisismico del piano superiore. Nel corso del tempo la proprietà è stata mantenuta con continuità attraverso ulteriori interventi di manutenzione straordinaria, inclusi lavori sulla facciata principale e l'aggiornamento più recente dell'impianto di riscaldamento.
Gli interni conservano un carattere architettonico autentico e distintivo. Il piano terra è definito da quattro eleganti volte ribassate, perfettamente conservate, che conferiscono grande personalità agli ambienti. Qui trovano spazio una zona bar rialzata in muratura, un angolo cottura e un bagno con doccia, all'interno di una configurazione particolarmente versatile, adatta tanto a un raffinato spazio di rappresentanza quanto a uno studio, una galleria privata o un ambiente dedicato all'intrattenimento. Tre differenti accessi collegano direttamente questo livello al giardino e agli spazi esterni.
Il piano principale beneficia di una straordinaria luminosità e di affacci aperti su tre lati dell'edificio. Due ampi ambienti di soggiorno, uno dei quali con balcone rivolto verso la Rupe, dialogano con una cucina di generose dimensioni e con la zona pranzo. Particolarmente interessante è la pavimentazione, realizzata artigianalmente circa quarantacinque anni fa e posata prima delle pareti divisorie: una scelta progettuale lungimirante che rende oggi possibile ripensare la distribuzione interna con grande libertà, senza compromettere il pavimento originario.
Il piano superiore, mansardato, accoglie due camere da letto, un ampio soggiorno e servizi separati, offrendo la possibilità di creare una zona notte privata di particolare fascino o una generosa master suite con living dedicato.
Al livello inferiore si trova uno degli elementi più suggestivi dell'intera proprietà: una storica grotta scavata nel tufo, attualmente utilizzata come spazio espositivo. Organizzata su due quote differenti e collegata da un'ampia scala in pietra, conserva un arco originario in cotto e dispone già di illuminazione. La possibilità di realizzare ulteriori aperture verso l'esterno offre interessanti prospettive di valorizzazione, rendendo questo ambiente ideale per una cantina privata, uno spazio dedicato all'arte, una zona benessere o un luogo di intrattenimento dal carattere assolutamente unico.
Il giardino privato costituisce un ulteriore elemento di rarità. Circa 500 mq di verde, perfettamente integrati con la posizione urbana della proprietà, creano un'oasi riservata affacciata sulla valle. Gli spazi comprendono una zona panoramica rialzata, un gazebo circolare pavimentato avvolto dalla vite e un piccolo annesso in legno destinato al ricovero degli attrezzi. Il giardino confina inoltre con un parco privato caratterizzato da alberature mature, contribuendo a creare una percezione di verde e privacy sorprendente per un immobile situato nel cuore di Orvieto.
La proprietà dispone infine di un posto auto privato direttamente davanti all'ingresso, con accesso attraverso cancello automatizzato, una comodità particolarmente preziosa nel centro storico. Gli impianti sono sezionati per piano, permettendo una gestione indipendente dei diversi livelli; sono inoltre presenti sistema di allarme, predisposizione antincendio e riscaldamento recentemente aggiornato e controllabile da remoto.
Per posizione, dimensioni e qualità degli spazi, questa residenza si distingue come una proprietà difficilmente comparabile all'interno del mercato di Orvieto. La combinazione tra architettura storica, viste panoramiche, giardino privato, grotta in tufo e immediata vicinanza ai servizi la rende particolarmente adatta sia come prestigiosa abitazione privata sia come residenza internazionale, pied-à-terre di grande rappresentanza o progetto hospitality di carattere
