This is not what you expect to find in Umbria.
It is a genuine alpine chalet, built in 2002 using the Rubner Haus system, by craftsmen who came down specifically from the mountains around Bolzano, in South Tyrol. At 650 metres, it makes complete sense here: the air is mountain air, the summers are breathable, and snow does occasionally arrive. From the terraces, though, you look down on Lake Trasimeno.
How it is built. Reinforced concrete base clad in Trani stone, ventilated floor slab, glue-laminated timber structure with double ventilation and internal insulation. Double-glazed windows with insect screens, galvanised and powder-coated steel grilles. This is not timber as a finish - it is built the way houses are built in the Alps, with twenty-four years behind it and no structural unknowns.
The house. Around 300 sqm over three levels. Ground floor: living room, kitchen, one bedroom and bathroom, opening directly onto the terrace. Upper floor: further bedrooms, bathroom and a second terrace, both facing the lake. Lower level: cellar and storage. Seven rooms, four bathrooms, garage included. In the annex, an outdoor hot tub.
The land. Three thousand square metres in total, of which fifteen hundred are garden and living outdoor space, among the trees and facing the lake. Centuries-old oaks, stone pines and Austrian black pines, birch, chestnut, holm oak, strawberry trees. And the orchard: cherry, plum, pear, apple, chestnut. A wisteria. A garden that changes colour four times a year and puts fruit in your hands in two different months.
Water. Private well, officially registered, with a flow of 40-50 litres per minute - more than enough for the house and the entire grounds. New water softener. Complete water independence, which in an Italian summer is not a footnote.
The village. Castel Rigone is 900 metres away, on foot. It is not a postcard village that closes in October: post office, bank, ATM, pharmacy, doctor, grocery, restaurant. People live here all year, and the village keeps its own calendar - the Festa dei Barbari, Christmas markets, concerts.
Distances. Lake and Passignano 12 minutes. Perugia 30. Perugia International Airport 40. Cortona and Tuscany 40. Assisi 50. Florence 1h45, Rome 2h20. Driving down from home: Innsbruck 5h30, Zurich 6h30, Munich 7h.
You can walk to buy bread and drive to dinner in Florence. That combination is rare.
€550,000
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Non è una casa che ti aspetti di trovare in Umbria.
È una baita vera, costruita nel 2002 con il sistema Rubner Haus da maestranze arrivate appositamente dalle montagne di Bolzano. E a 650 metri di quota ha perfettamente senso: l'aria è quella di montagna, le estati sono respirabili, d'inverno la neve ogni tanto arriva davvero. Dalle terrazze, però, si vede il Lago Trasimeno.
La costruzione. Struttura di base in cemento armato rivestita in pietra di Trani, solaio ventilato, elevazione in legno lamellare con doppia ventilazione e cappotto interno. Finestre a doppio vetro con zanzariere, inferriate in acciaio zincato verniciato a fuoco. Non è legno d'aspetto: è costruita come si costruisce sull'arco alpino, con ventiquattro anni alle spalle e nessuna incognita strutturale.
Gli spazi. Circa 300 mq su tre livelli. Piano terra: soggiorno, cucina, camera e bagno, con accesso diretto alla terrazza. Piano superiore: le altre camere, bagno e seconda terrazza, entrambe affacciate sul lago. Piano inferiore: cantina e locali di servizio. Sette locali, quattro bagni, box compreso. Nell'annesso, una vasca idromassaggio esterna.
Il terreno. Tremila metri quadri complessivi, di cui millecinquecento di giardino e spazi esterni vissuti, tra gli alberi e con la vista sul lago. Querce secolari, pini domestici e pini neri austriaci, betulle, castagni, lecci, corbezzoli. E il frutteto: ciliegio, susino, pero, melo, castagno. Un glicine. Un giardino che cambia colore quattro volte l'anno e che, in due mesi diversi, ti mette la frutta in mano.
L'acqua. Pozzo privato regolarmente denunciato, con portata di 40-50 litri al minuto: ampiamente sufficiente per la casa e per tutto il terreno. Addolcitore nuovo. Indipendenza idrica completa - che in Umbria, d'estate, non è un dettaglio.
Il paese. Castel Rigone è a 900 metri, a piedi. Non è un borgo che chiude a ottobre: posta, banca, bancomat, farmacia, medico, alimentari, ristorante. Ci vive gente tutto l'anno, e il paese ha il suo calendario - la Festa dei Barbari, i mercatini di Natale, i concerti.
Le distanze. Lago e Passignano 12 minuti. Perugia 30. Aeroporto internazionale di Perugia 40. Cortona e la Toscana 40. Assisi 50. Firenze 1h45, Roma 2h20.
Si può fare la spesa a piedi e cenare a Firenze. Non capita spesso.
€ 550.000
Das ist nicht, was man in Umbrien erwartet.
Ein echtes Chalet, 2002 im Rubner-Haus-System errichtet - von Handwerkern, die eigens aus den Bergen um Bozen angereist sind. Auf 650 Metern Höhe ergibt das hier vollkommen Sinn: Bergluft, atembare Sommer, gelegentlich Schnee im Winter. Von den Terrassen aus blickt man jedoch auf den Trasimenischen See.
Die Bauweise. Sockelgeschoss in Stahlbeton, verkleidet mit Trani-Stein, belüftete Geschossdecke, Aufbau in Brettschichtholz mit doppelter Hinterlüftung und Innendämmung. Doppelverglaste Fenster mit Insektenschutz, feuerverzinkte und pulverbeschichtete Stahlgitter. Kein Holz als Verkleidung, sondern alpine Bauweise - vierundzwanzig Jahre alt, ohne bauliche Unbekannte.
Das Haus. Rund 300 m² auf drei Ebenen. Erdgeschoss: Wohnzimmer, Küche, ein Schlafzimmer und Bad mit direktem Zugang zur Terrasse. Obergeschoss: weitere Schlafzimmer, Bad und eine zweite Terrasse - beide zur Seeseite. Untergeschoss: Keller und Nebenräume. Sieben Zimmer, vier Bäder, Garage inklusive. Im Nebengebäude ein Außen-Whirlpool.
Das Grundstück. Insgesamt 3.000 m², davon 1.500 m² Garten und gelebter Außenraum zwischen den Bäumen, mit Seeblick. Jahrhundertealte Eichen, Pinien und Schwarzkiefern, Birken, Kastanien, Steineichen, Erdbeerbäume. Dazu der Obstgarten: Kirsche, Pflaume, Birne, Apfel, Kastanie. Eine Glyzinie. Ein Garten, der viermal im Jahr die Farbe wechselt.
Das Wasser. Eigener, ordnungsgemäß angemeldeter Brunnen mit einer Schüttung von 40-50 Litern pro Minute - mehr als ausreichend für Haus und Grundstück. Neue Enthärtungsanlage. Vollständige Wasserunabhängigkeit, im italienischen Sommer kein Nebenaspekt.
Das Dorf. Castel Rigone liegt 900 Meter entfernt - zu Fuß erreichbar. Kein Postkartendorf, das im Oktober schließt: Post, Bank, Geldautomat, Apotheke, Arzt, Lebensmittelgeschäft, Restaurant. Hier lebt man das ganze Jahr, mit eigenem Kalender - Festa dei Barbari, Weihnachtsmarkt, Konzerte.
Entfernungen. See und Passignano 12 Min. Perugia 30 Min. Flughafen Perugia 40 Min. Cortona und Toskana 40 Min. Assisi 50 Min. Florenz 1 Std. 45, Rom 2 Std. 20. Mit dem Auto: Innsbruck 5 Std. 30, Zürich 6 Std. 30, München 7 Std.
Brot holt man zu Fuß. Zum Abendessen fährt man nach Florenz. Diese Kombination gibt es selten.
€ 550.000
