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Between Todi and Massa Martana, a farmhouse with guest house offering a total commercial surface area of approximately 494 sqm, set within 1.3 hectares of land with an olive grove, landscaped gardens and a swimming pool. The property comprises a total of 7 bedrooms and 7 bathrooms, together with outdoor areas for relaxation and a parking area.
Geographic position
Casale La Palombara is set in a private position in the heart of Umbria, surrounded by a landscape of rolling hills, olive groves and woodlands that represents one of the region’s most authentic and sought-after settings. The property enjoys a peaceful and private atmosphere, while still offering convenient access to everyday amenities.
Massa Martana and Acquasparta are both approximately 7 km away and can be reached in around 10 minutes by car. With just a few additional minutes of driving, it is possible to reach Todi, located 15 km away (approximately 15 minutes), while Spoleto lies 30 km from the property and can be reached in about half an hour.
The central location also allows easy access to some of the most important historic cities of central Italy: Perugia is 54 km away (approximately 45 minutes by car), Rome 114 km (less than 1 hour and 30 minutes), and Florence 198 km (approximately 2 hours and 20 minutes).
International connections are provided by Perugia International Airport “San Francesco d’Assisi”, located 56 km away and reachable in approximately 45 minutes. Rome Fiumicino Airport is 146 km away, with a driving time of around 2 hours, while Rome Ciampino Airport is 130 km away and can be reached in approximately 1 hour and 40 minutes.
Description of buildings
The property comprises the main farmhouse, a guest house divided into two apartments with ancillary rooms, and an outbuilding, for a total commercial surface area of 494 sqm, in addition to a woodshed of 50 sqm.
Farmhouse – 206 sqm of commercial space
3 bedrooms – 4 bathrooms
Ground floor
- Living room
- Sitting room
- Kitchen with island and veranda
- Bathroom
- Storage room
- Boiler room.
First floor
- Master bedroom with walk-in wardrobe, en suite bathroom and veranda
- Two additional bedrooms with en suite bathrooms
Guest house – 131 sqm of commercial space + 65 sqm of storage and technical rooms
4 bedrooms – 3 bathrooms
Comprising two independent apartments, also connected internally by a staircase.
Ground floor – Apartment 1
- Living room
- Kitchen
- Bedroom with en suite bathroom
- Bedroom
- Bathroom.
Lower ground floor – Apartment 2
- Living room/kitchen
- Two bedrooms
- Bathroom
- Storage room
- Utility room
- Swimming pool technical rooms
Outbuilding – 92 sqm of commercial space
- Storage room
- Agricultural equipment shed
Woodshed – 50 sqm of commercial space
The commercial surface area has been calculated on the basis of the net usable floor area, including internal partition walls, with an additional 10% allowance for the thickness of load-bearing walls.
State and finishing
Both the main farmhouse and the guest house are presented in excellent condition, thanks to a careful restoration project that has enhanced the traditional Umbrian architecture while integrating comfortable and functional living solutions.
The main farmhouse retains the charm of the region’s traditional country residences, with exposed stone façades complemented by brick detailing, terracotta floors, ceilings with exposed wooden beams and terracotta tiles, a fireplace, and finishes that reflect the local architectural tradition. The interiors are bright and well proportioned, with a harmonious palette of materials and colours that creates a sense of elegance and continuity throughout the living spaces.
The custom-made kitchens and the bathrooms, finished with decorative ceramic tiles and natural stone countertops, blend seamlessly with the architectural character of the property.
The guest house, located close to the swimming pool, features a more contemporary style while still maintaining references to Umbrian rural architecture.
Externally, it is characterised by rendered façades, traditional terracotta roof tiles and large openings towards the outdoor spaces. Internally, the property features terracotta flooring, bright rooms and carefully selected finishes. As in the main farmhouse, the kitchens have been custom-made, while the bathrooms are finished with decorative ceramic tiles and natural stone countertops.
External areas
The property extends over approximately 1.3 hectares of private land, including the footprint of the buildings, and offers a well-maintained and private outdoor setting.
The heart of the estate is the garden surrounding both the farmhouse and the guest house, featuring lawned areas, ornamental flower beds and Mediterranean plant species, including cypress and olive trees.
Between the main farmhouse and the guest house lies the swimming pool, set within a dedicated area enclosed by a glass fence and surrounded by spacious paved sunbathing terraces.
The guest house overlooks this area directly and provides ideal accommodation for guests or for independent use during the summer months.
The outdoor areas are further complemented by a convenient parking area and an olive grove occupying a significant portion of the land, a feature that enhances the authentic character of the property and reflects the traditional landscape of the Umbrian countryside.
Use and potential uses
Casale La Palombara is an ideal holiday home, perfect for those wishing to spend extended periods in Umbria, surrounded by the peaceful rural landscape that characterises this part of the region and enjoying a high degree of privacy.
The presence of the main farmhouse and the guest house allows family and friends to be accommodated comfortably, offering separate living spaces and a good level of independence between guests. The garden, swimming pool and outdoor areas make the property particularly enjoyable during the warmer months, while the proximity to Todi, Spoleto and many of Umbria’s most important historic towns provides the opportunity to combine relaxation with cultural, gastronomic and outdoor experiences.
Thanks to the guest house and the layout of the buildings, the property also offers a high degree of flexibility of use. During periods when it is not occupied by the owners, the entire property or part of it could be included in the international holiday rental market, a sector that continues to attract strong demand from buyers and travellers seeking authentic country homes with a swimming pool, privacy and private outdoor space in the heart of Italy.
Tra Todi e Massa Martana, un casale con dependance della superficie commerciale complessiva di circa 494 mq, immerso in 1,3 ha di terreno con uliveto, giardino e piscina. La proprietà dispone di 7 camere e 7 bagni complessivi, oltre a piacevoli spazi esterni dedicati al relax e area parcheggio.
Posizione geografica
Casale La Palombara si trova in posizione riservata nel cuore dell’Umbria, immerso in un paesaggio di dolci colline, uliveti e boschi, che rappresenta una delle immagini più autentiche e ricercate della regione. Il contesto offre privacy, pur mantenendo i principali servizi comodamente accessibili.
Massa Martana e Acquasparta si trovano a circa 7 km, raggiungibili in 10 minuti d’auto, mentre con qualche minuto in più è possibile recarsi Todi, a 15 km (circa un quarto d’ora d’auto), e con mezz'ora a Spoleto, a 30 km.
La posizione baricentrica consente inoltre di muoversi agevolmente verso alcuni tra i più importanti centri storici dell’Italia centrale: Perugia si trova a 54 km (circa 45 minuti d'auto), Roma a 114 km (meno di 1 ora e mezza) e Firenze a 198 km (circa 2 ore e 20 minuti).
I collegamenti internazionali sono garantiti dall’Aeroporto Internazionale dell’Umbria “San Francesco d’Assisi”, situato a 56 km e raggiungibile in circa tre quarti d’ora. L’Aeroporto di Roma Fiumicino si trova invece a 146 km, con tempi di percorrenza intorno alle 2 ore, mentre l’Aeroporto di Roma Ciampino dista 130 km e richiede circa 1 ora e 40 minuti d’auto.
Descrizione dei fabbricati
La proprietà è composta dal casale principale, da una dependance suddivisa in due appartamenti e locali accessori e da un rimessa, per una superficie commerciale totale di 494 mq a cui si aggiunge una legnaia di 50 mq.
Casale - 206 mq commerciali
3 camere - 4 bagni
Piano terra
- Soggiorno
- salotto
- cucina con isola veranda
- bagno
- ripostiglio
- centrale termica.
Primo piano
- Camera padronale con guardaroba, bagno ensuite e veranda
- due ulteriori camere con bagni ensuite.
Dependance - 131 mq commerciali + 65 mq di magazzini e locali tecnici
4 camere - 3 bagni
Composta da due appartamenti indipendenti, collegati anche con scala interna.
Piano terra - Appartamento 1
- Soggiorno
- cucina
- camera con bagno ensuite
- camera
- bagno.
Piano sottostrada - Appartamento 2
- Soggiorno/cucina
- due camere
- bagno
- magazzino
- ripostiglio
- locali tecnici della piscina.
Annesso - 92 mq commerciali
- Magazzino
- rimessa attrezzi agricoli
Legnaia - 50 mq commerciali
La superficie è calcolata sulla base della superficie netta calpestabile comprensiva dei divisori interni e aumentata del 10% di incidenza per le pareti portanti.
Stato e finiture
Sia il casale principale che la dependance si trovano in ottime condizioni, grazie a un accurato intervento di recupero che ha valorizzato l'architettura tradizionale umbra integrandola con soluzioni abitative confortevoli e funzionali.
Il casale principale conserva il fascino delle tipiche residenze di campagna della regione, con facciate in pietra faccia a vista e inserti in laterizio, pavimenti in cotto, soffitti con travi e pianelle a vista, camino e finiture che richiamano la tradizione locale. Gli ambienti risultano luminosi e ben proporzionati, con una scelta di materiali e colori che donano eleganza e continuità agli spazi interni.
Le cucine, realizzate su misura, e i bagni, rifiniti con rivestimenti in ceramica decorata e piani in pietra naturale,si inseriscono armoniosamente nel contesto architettonico della proprietà.
La dependance, in prossimità della piscina, presenta uno stile più contemporaneo pur mantenendo richiami alla tradizione rurale umbra.
Esternamente è caratterizzata da facciate intonacate, copertura con coppi e ampie aperture verso gli spazi esterni.
Negli interni troviamo pavimenti in cotto, ambienti luminosi e finiture curate, con cucine anche qui, come nel casale principale, realizzate su misura e i bagni rifiniti con rivestimenti in ceramica decorata e piani in pietra naturale.
Spazi esterni
La proprietà comprende circa 1,3 ettari di terreno privato, comprensivi dell’area occupata dai fabbricati, e offre un contesto esterno curato e riservato.
Il cuore della proprietà è rappresentato dal giardino che circonda il casale e la dependance, caratterizzato da aree a prato, aiuole ornamentali ed essenze tipiche del paesaggio mediterraneo, tra cui cipressi e ulivi.
Tra il casale principale e la dependance si trova la piscina, inserita in un’area dedicata e delimitata da una recinzione in vetro, con ampie superfici pavimentate destinate a solarium. La dependance si affaccia direttamente su questo spazio ed è la sistemazione ideale per ospiti o per un utilizzo indipendente durante la stagione estiva.
Completano gli spazi esterni una comoda area destinata a parcheggio e un uliveto che occupa una parte significativa del terreno, elemento che rafforza il carattere autentico della proprietà e richiama il paesaggio tradizionale della campagna umbra.
Utilizzo e potenzialità
Casale La Palombara rappresenta una soluzione ideale come seconda casa per le vacanze, perfetta per chi desidera trascorrere periodi prolungati in Umbria in un contesto riservato e immerso nel paesaggio rurale che caratterizza questa parte della regione.
La presenza del casale principale e della dependance permette di accogliere comodamente familiari e amici, offrendo spazi abitativi distinti e una buona indipendenza tra i diversi nuclei. Il giardino, la piscina e gli spazi esterni rendono la proprietà particolarmente piacevole durante la bella stagione, mentre la vicinanza a Todi, Spoleto e agli altri principali centri storici dell'Umbria consente di combinare momenti di relax con attività culturali, enogastronomiche e naturalistiche.
Grazie alla presenza della dependance e alla distribuzione degli spazi, la proprietà si presta inoltre a un utilizzo flessibile. Nei periodi di non utilizzo, l'intero complesso o una parte di esso potrebbe essere inserito nel circuito internazionale delle locazioni turistiche, settore particolarmente apprezzato da una clientela alla ricerca di autentiche residenze di campagna con piscina, privacy e spazi esterni privati.
