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A historic 16th-century residence in the heart of San Miniato’s historic centre, offering approximately 486 sqm of living space. The property features elegant and spacious reception areas, 5 bedrooms and 5 bathrooms, along with a guest apartment comprising a living room with kitchen, 1 bedroom and 1 bathroom. The estate is further enhanced by a 24 sqm garage, a panoramic terrace, a loggia, and a private garden of approximately 240 sqm.
Geographic position
Palazzo Storico del Belvedere is located in the heart of the historic centre of San Miniato, an elegant hilltop town in Tuscany set in a strategic position between Florence and Pisa. The town is renowned for its rich historical heritage, its celebrated white truffle tradition and the wide panoramic views stretching across the hills of the Valdarno and the Val d’Elsa.
Empoli, an important reference point for everyday services and for railway connections along the Florence–Pisa line, is about 15 km away and can be reached in approximately 15 minutes by car. Pontedera lies about 20 km away (around 18 minutes), while the well-known spa town of Montecatini Terme is about 30 km away and can be reached in approximately 40 minutes.
Thanks to its central location in the heart of Tuscany, the property also offers easy access to some of the region’s most important cities. Florence and Pisa are both about 42 km away and can be reached in roughly 30 minutes by car, while Livorno, with its harbour and seafront overlooking the Tyrrhenian Sea, lies about 52 km away (around 40 minutes).
The international airports of Florence and Pisa, both located approximately 42 km from the property, can be reached comfortably in about half an hour and provide direct connections to the main European cities.
Description of buildings
The property comprises a spacious main residence and a guest apartment, set within a 16th-century palazzo in the historic centre of San Miniato. The total living space is approximately 486 sqm, complemented by a panoramic terrace of about 24 sqm, a smaller terrace of 2 sqm, a loggia of around 15 sqm, a private garden of 240 sqm, and a garage of approximately 24 sqm.
Inside the property there are the main residence and a separate guest apartment.
Main residence
5 bedrooms – 5 bathrooms
Ground floor
- Entrance hall
- Large living/dining room with fireplace
- Dining room with access to the panoramic terrace, which also leads to the private garden
- Kitchen with island
- Bathroom with hallway
- Bedroom/study
- Bathroom
- Storage room
- Hallway with staircase leading to the upper floor
- Garage with a floor area of approximately 24 sqm
First floor
- Two bedrooms, one of which has a small 2 sqm terrace overlooking the valley
- Bathroom
- Further bedroom with en-suite bathroom.
Lower ground floor
- Living room/kitchen with access to a loggia of approximately 15 sqm and the private garden
- Large utility area with living and sleeping quarters
- Bathroom.
Guest apartment
1 bedroom – 1 bathroom
Lower ground floor
- Kitchen/living room with access to a loggia of approximately 15 sqm and the private garden
- Utility area with sleeping quarters
- Bathroom
The surface area has been calculated on the basis of the net usable floor area including internal partitions, with an additional 10% allowance for load-bearing walls.
The surfaces of the loggia, terraces, storage rooms and garage are calculated separately and added to the total.
State and finishing
Palazzo Storico del Belvedere has undergone a meticulous restoration that enhances its historic character through the use of premium materials and high-quality finishes, achieving a refined balance between tradition and contemporary comfort.
The main residence features handcrafted terracotta flooring from Impruneta by Fornace Pesci, while the bedrooms are finished with solid cherry wood parquet by Parchettificio Toscano. In the garden level and ancillary spaces, porcelain stoneware by Saime San Prospero and Rex Ceramiche Artistiche has been selected.
Pietra serena elements, lending material coherence and stylistic continuity throughout, define numerous architectural details, including staircases, both indoor and outdoor seating, columns, portals, and capitals.
The bespoke kitchen, crafted by Ponti Arredamenti in solid wood, is enriched with Carrara statuary marble surfaces and cladding, a material that also recurs in other interior features such as the stair risers, while the treads are in pietra serena.
The bathrooms showcase a variety of high-end finishes: the main bathroom is clad in Carrara statuary marble and grey marble mosaic by Sicis, with porcelain flooring in pietra serena effect; the remaining bathrooms are finished in porcelain stoneware or microcement, with carefully designed and functional solutions.
Within the residence, significant historic elements have been preserved, including restored 16th-century frescoes, sail-vaulted ceilings in the main residence, and exposed brick vaults in the garden level. The principal salon also features a monumental 16th-century fireplace, currently protected by a lime finish beneath which the original decorations remain preserved and could be revealed through a careful restoration; above it, the original gold-leaf coat of arms of Ser Ugolino Grifoni is still in place.
The interiors are distinguished by generous ceiling heights and, in some areas, double-height volumes that enhance both space and natural light. Walls are finished with light-toned plaster and contemporary color accents, highlighting the architectural geometry while maintaining a refined and understated aesthetic.
The property is completed by windows and internal doors in wood and wrought iron with double glazing, solid wood or wrought iron interior doors, some featuring satin finishes for added privacy, and an elegant main entrance with a double door.
External areas
The property features well-articulated private outdoor areas that are perfectly integrated with the architecture of the palazzo, enhancing its panoramic position and offering several spaces dedicated to relaxation and outdoor living.
On the main floor there is a panoramic terrace of approximately 22 sqm, enjoying wide and evocative views over the Tuscan countryside and providing direct access to the garden below. Thanks to its favourable exposure and elevated position, this terrace is an especially pleasant place from which to enjoy the landscape and natural light throughout the day.
On the level below there is a charming loggia of about 13 sqm, defined by elegant arches that frame views of the surrounding hills. Directly connected to the interior living spaces, the loggia forms a natural extension of the reception areas on this floor and is ideally suited for use as an outdoor dining or sitting area during the milder seasons.
The loggia overlooks the 240 sqm private garden, laid out over three terraces and perfect for relaxing outdoors, informal lunches or creating a small outdoor living area.
The property is completed by a small terrace of approximately 2 sqm, accessible from one of the bedrooms of the main apartment, which can be used as a service space or as an additional vantage point overlooking the surrounding landscape.
Services and utilities
- The heating system is fuelled by natural gas and comprises two condensing boilers, which separately serve the master suite, part of the garden level and the room above the garage, and the remaining part of the garden level.
- The electrical system is equipped with a three-phase 380 V supply with an installed capacity of 15 kW.
-Split air-conditioning system, both in the master suite and in the rooms on the lower floor, comprising a total of 6 units.
- Telephone system in place.
- ADSL internet connection via a fixed line, with comprehensive coverage thanks to three active lines and an internal switchboard. Fibre optic connection can be installed.
Use and potential uses
Palazzo Storico del Belvedere is ideally suited to serve as an important private residence of representation in the heart of one of Tuscany’s most charming historic towns.
The main residence, spacious and rich in refined architectural features, forms the heart of the property and offers ideal spaces for a primary home or an elegant second residence, distinguished by impressive reception rooms and panoramic views over the surrounding countryside.
The independent apartment, with direct access to the loggia and the garden, can naturally be used as a guest suite or private dependance, allowing family and friends to be welcomed while maintaining a high level of privacy from the main residence.
Antica dimora del 1500, nel centro storico di San Miniato, della superficie di circa 486 mq, con ampie zone giorno di rappresentanza, 5 camere e 5 bagni, appartamento per ospiti con soggiorno/cucina, 1 camera e 1 bagno, garage di 24 mq, terrazzo panoramico, loggia e giardino privato di 240 mq.
Posizione geografica
Palazzo Storico del Belvedere si trova nel cuore del centro storico di San Miniato, elegante borgo collinare della Toscana situato in posizione strategica tra Firenze e Pisa, noto per il suo ricco patrimonio storico, per la tradizione gastronomica legata al tartufo bianco e per gli ampi panorami che spaziano sulle colline della Valdarno e della Val d’Elsa.
Il centro di Empoli, importante riferimento per i servizi e per i collegamenti ferroviari lungo la linea Firenze–Pisa, dista circa 15 km ed è raggiungibile in circa 15 minuti d’auto. Pontedera si trova a circa 20 km (18 minuti), mentre la rinomata località termale di Montecatini Terme dista circa 30 km ed è raggiungibile in circa 40 minuti.
Grazie alla sua posizione baricentrica nel cuore della Toscana, la proprietà consente di raggiungere facilmente alcune delle città più importanti della regione: Firenze e Pisa distano entrambe circa 42 km e sono raggiungibili in circa 30 minuti d’auto, mentre Livorno, con il suo porto e il lungomare affacciato sul Mar Tirreno, si trova a circa 52 km (circa 40 minuti).
Gli aeroporti internazionali di Firenze e Pisa, entrambi situati a circa 42 km dalla proprietà, sono comodamente raggiungibili in circa mezz’ora d’auto e garantiscono collegamenti diretti con le principali città europee.
Descrizione dei fabbricati
La proprietà è costituita da un grande appartamento padronale e da un appartamento per ospiti, all'interno di un palazzo del 1500, nel centro di San Miniato, per una superficie commerciale complessiva di circa 486 mq a cui si aggiungono un terrazzo panoramico di circa 24 mq e un piccolo terrazzo di 2 mq, una loggia di circa 15 mq, il giardino privato di 240 mq e un garage di circa 24 mq commerciali.
Al suo interno troviamo la dimora principale e un appartamento per ospiti.
Dimora principale
5 camere - 5 bagni
Piano terra
- Ingresso
- grande soggiorno/salotto con camino
- sala da pranzo con accesso al terrazzo panoramico, collegato anche al giardino privato
- cucina con isola
- bagno con disimpegno
- camera/studio
- bagno
- ripostiglio
- disimpegno con scala di accesso al piano superiore
- garage della superficie commerciale di circa 24 mq.
Primo piano
- Due camere di cui una con piccolo terrazzo di 2 mq affacciato sulla vallata
- bagno
- Ulteriore camera con bagno en suite.
Piano semiterrato
- soggiorno/cucina con accesso alla loggia di circa 15 mq e al giardino privato
- grande zona multiservizio con area living e zona notte
- bagno.
Appartamento per ospiti
1 camera - 1 Bagno
Piano seminterrato
- Cucina/soggiorno con accesso alla loggia di circa 15 mq e al giardino privato
- vano multiservizio con zona notte
- bagno.
La superficie è calcolata sulla base della superficie netta calpestabile comprensiva dei divisori interni e aumentata del 10% di incidenza per le pareti portanti.
Alla superficie totale va aggiunta la superficie della loggia, dei terrazzi, dei ripostigli e del garage, che sono conteggiati separatamente.
Stato e finiture
Palazzo Storico del Belvedere è stato oggetto di un accurato intervento di ristrutturazione che ha saputo valorizzarne il carattere storico attraverso l’impiego di materiali di pregio e finiture di alta qualità, in equilibrio tra tradizione e comfort contemporaneo.
La zona padronale si distingue per pavimentazioni in cotto fatto a mano dell’Impruneta della Fornace Pesci, mentre le camere presentano parquet in massello di ciliegio del Parchettificio Toscano; negli ambienti al piano giardino e nei locali accessori è stato utilizzato gres porcellanato delle aziende Saime San Prospero e Rex Ceramiche Artistiche.
Elementi in pietra serena, che contribuiscono a conferire coerenza materica e continuità stilistica agli spazi, caratterizzano numerosi dettagli architettonici, tra cui scale, sedute interne ed esterne, colonne, portali e capitelli.
La cucina, realizzata su misura da Ponti Arredamenti in legno massello, è impreziosita da rivestimenti e piani in marmo statuario di Carrara, materiale che si ritrova anche in altri elementi interni, tra cui le alzate delle scale, mentre le pedate sono in pietra serena.
I bagni presentano finiture diversificate di alto livello: il bagno principale è rivestito in marmo statuario di Carrara e mosaico grigio in marmo Sicis, con pavimentazione in gres effetto pietra serena; gli altri ambienti bagno sono rifiniti in gres o microcemento, con soluzioni funzionali e curate nei dettagli.
All’interno della residenza sono conservati importanti elementi storici, tra cui affreschi originali del XVI secolo restaurati, soffitti a volta a vela nella zona padronale e volte in laterizio negli ambienti del piano giardino. Il salone principale ospita inoltre un camino monumentale cinquecentesco, attualmente protetto da una finitura a calce che conserva al di sotto le decorazioni originarie, recuperabili attraverso un eventuale intervento conservativo; sopra il camino è presente lo stemma originale in foglia d’oro di Ser Ugolino Grifoni.
Gli ambienti sono caratterizzati da altezze significative e, in alcuni casi, da doppi volumi che amplificano la percezione dello spazio e della luce. Le pareti, rifinite con intonaci chiari e campiture cromatiche contemporanee, valorizzano le geometrie architettoniche mantenendo un linguaggio sobrio ed elegante.
Completano la proprietà infissi e porte interne in legno o in ferro battuto, con vetrocamera, porte interne in legno massello o ferro battuto, alcuni con finitura satinata per garantire la privacy, e un ingresso principale con doppio portone.
Spazi esterni
La proprietà dispone di spazi esterni privati ben articolati e perfettamente integrati con l’architettura del palazzo, che valorizzano la posizione panoramica e offrono diversi ambienti dedicati al relax e alla vita all’aperto.
Al piano principale è presente un terrazzo panoramico di circa 22 mq, con un'ampia e suggestiva vista sulla campagna toscana e dal quale è possibile scendere nel giardino sottostante. Grazie all’esposizione favorevole e alla posizione dominante, questo spazio rappresenta un luogo particolarmente piacevole per godere del paesaggio e della luce naturale durante tutto l’arco della giornata.
Al piano sottostante troviamo una suggestiva loggia di circa 13 mq, caratterizzata da eleganti archi che incorniciano la vista sul paesaggio collinare. La loggia, direttamente collegata agli ambienti interni, rappresenta un naturale prolungamento delle zone giorno di questo piano e si presta ad essere utilizzata come area pranzo o salotto all’aperto nelle stagioni più miti.
La loggia si affaccia sul giardino privato di 240 mq, disposto su tre terrazzamenti e ideale per momenti di relax all’aperto, per pranzi informali o per la realizzazione di una piccola area living esterna.
Completa la proprietà un piccolo terrazzo di circa 2 mq, accessibile da una delle camere dell'appartamento principale, utile come spazio di servizio o come punto di affaccio aggiuntivo.
Servizi e utenze
- Impianto termico è alimentato a metano con due caldaie a condensazione, che servono separatamente la zona padronale, parte del piano giardino e il locale sopra il garage, e la restante porzione del piano giardino.
- Impianto elettrico dotato di alimentazione trifase a 380 V con una potenza installata di 15 kW.
- Impianto di climatizzazione con split, sia nella zona padronale sia nei locali al piano inferiore, per un totale di 6 unità.
- Impianto telefonico presente.
- Connessione internet ADSL tramite linea fissa, con distribuzione capillare grazie a tre linee attive e centralino interno. Possibile attivazione della fibra.
Utilizzo e potenzialità
Palazzo Storico del Belvedere è ideale come importante residenza privata di rappresentanza, nel cuore di uno dei borghi più affascinanti della Toscana.
La dimora principale, ampia e ricco di elementi architettonici di pregio, rappresenta il fulcro della proprietà e offre spazi perfetti per una residenza principale o seconda casa di grande fascino, caratterizzata da ambienti di rappresentanza e affacci panoramici sulla campagna.
L'appartamento indipendente, con accesso diretto alla loggia e al giardino, può essere destinato con grande naturalezza a suite per ospiti o dependance privata, consentendo di accogliere familiari e amici mantenendo al tempo stesso un elevato livello di privacy rispetto alla residenza principale.
